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房企8種拿地模式詳解!
隨著“白銀十年”的到來,供不應求的局面被打破,在此形勢下,土地成本將直接影響開發企業利潤。為此,標桿企業紛紛通過創造概念和創新商業模式的方法拿地,以低價獲取大規模、優質土地,實現與地產聯動,提升效益。 香港JR設計商務小編整理出當下主流的8種拿地模式,得出一致結論為:現在,房企想要拿到優質地塊,必須要找政府的痛點:持續性的收入和政績。最終實現企業和政府的雙贏,企業經濟效益和項目社會效益共漲的格局。 一、商旅文產業與地產聯動模式 積極發展商旅文產業,以“文旅”聚勢,以“商業”增值,拉動消費,提升當地經濟水平,借此實現大幅低價拿地。 此外,住宅+商業的模式,在三四線城市依然有較大的發展空間,原因主要有以下幾點:1、三四線城市和一二線城市的消費邏輯是一模一樣的;2、目前全國有好的商業綜合體的三四線城市不多;3、在三四線城市,更政府談判的余地更大;4、三四線城市大體只能容納一個好的商業綜合體,誰先進入就占據了壟斷地位。 二、智慧產業與地產聯動模式 產業集聚+智慧應用+新城開發的模式順應中國各地產業升級的戰略需求,實現產智、智城、產城的全面融合。 三、養老養生產業與地產聯動模式 醫院+專業養老公司+地產。聯合專業公司推出養老服務標準體系和養老護理標準;并推廣一地入會多地養老的管理模式,實現資源共享,以此為基礎,打造“機構養老、居家養老、社區養老”三位一體的養老模式。 操作:圍繞養老地產,發展養老住宅,并將養老產業與租售結合的地產模式向融合,實現養老和地產聯動。一方面,通過適老住宅銷售反哺養老產品開發建設以及配套改造;另一方面,產權長期租賃式持有,入住老人通過15年左右的公寓長期租賃,獲得產權,如中途老人去世,則獲得部分產權變現為資金歸還給老人繼承人,公寓再重新出售產權。 國家對養老產業的大力支持也體現在設計行業,香港JR設計設計完成的峨眉七里坪國際抗衰老養生基地成為中國政府正式授牌的試驗模范基地。香港JR設計在養生養老設計產業已經擁有純成熟設計技術,并兼具國際專業水準! 四、產業園區建設與地產聯動模式 通過“產業新城+X”的業務模式,借助平臺嫁接產業,通過住宅開發,形成一體化聯動發展模式,帶來基地的土地成本。 五、第一高樓經濟與地產聯動模式 通過摩天經濟學,聯合政府,參與住宅開發、舊城改造和綜合體開發,實現圈地造城。 借助超高層地標建筑,帶動當地“摩天經濟”的發展,滿足地方政府政績訴求,帶動整個區域形象和品質的提升,但是,現在這個模式越來越難了?,F在杭州、南京等地的辦公和商業市場嚴重的供過于求,除了北上廣深這些對寫字樓還有一定需求的城市,其他地方采用這種模式很艱難。 六、為政府做上層設計的拿地模式 大盤造城+一二級聯動。通過與政府共同做規劃低價拿地,實現了三四線城市的飛速發展,并逐步進軍一二線城市。操作上,選擇進入不發達地區甚至貧困縣,推銷大盤造城的策略。前期資助政府進行一級開發,后期通過拍得一級開發的土地,然后得到一級土地開發成本返還,實現零成本拿地,從而“變廢為寶”、“荒地造城”。有效解決地方財政吃緊問題。 七、一二級開發聯動的模式 “軌道工程+區域工程”整體開發。以“軌道工程+區域工程”整體開發模式,進軍地鐵投資產業,以地鐵沿線土地出讓作為部分回購條件,在地鐵沿線區域打造具備商業、辦公、酒店等功能于一體的地鐵上蓋城市綜合體及配套服務設施,實現整體聯動。 八、BT模式 BT模式的英文全稱是Build-Transfer,即“建設-回購”模式。就是開發商與政府方簽約后,設立項目公司以階段性業主身份負責某項基礎設施的融資、建設,并在完工后即交付給政府,從而享有在一定期限內分次收回回購款(包含設施建設成本及融資回報)的權利。政府力推BT模式的邏輯與其他模式一致,即解決沒錢的問題,同時提高效率。 隨著“白銀十年”的到來,供不應求的局面被打破,在此形勢下,土地成本將直接影響開發企業利潤。為此,標桿企業紛紛通過創造概念和創新商業模式的方法拿地,以低價獲取大規模、優質土地,實現與地產聯動,提升效益。 香港JR設計商務小編整理出當下主流的8種拿地模式,得出一致結論為:現在,房企想要拿到優質地塊,必須要找政府的痛點:持續性的收入和政績。最終實現企業和政府的雙贏,企業經濟效益和項目社會效益共漲的格局。 一、商旅文產業與地產聯動模式 積極發展商旅文產業,以“文旅”聚勢,以“商業”增值,拉動消費,提升當地經濟水平,借此實現大幅低價拿地。 此外,住宅+商業的模式,在三四線城市依然有較大的發展空間,原因主要有以下幾點:1、三四線城市和一二線城市的消費邏輯是一模一樣的;2、目前全國有好的商業綜合體的三四線城市不多;3、在三四線城市,更政府談判的余地更大;4、三四線城市大體只能容納一個好的商業綜合體,誰先進入就占據了壟斷地位。 二、智慧產業與地產聯動模式 產業集聚+智慧應用+新城開發的模式順應中國各地產業升級的戰略需求,實現產智、智城、產城的全面融合。 三、養老養生產業與地產聯動模式 醫院+專業養老公司+地產。聯合專業公司推出養老服務標準體系和養老護理標準;并推廣一地入會多地養老的管理模式,實現資源共享,以此為基礎,打造“機構養老、居家養老、社區養老”三位一體的養老模式。 操作:圍繞養老地產,發展養老住宅,并將養老產業與租售結合的地產模式向融合,實現養老和地產聯動。一方面,通過適老住宅銷售反哺養老產品開發建設以及配套改造;另一方面,產權長期租賃式持有,入住老人通過15年左右的公寓長期租賃,獲得產權,如中途老人去世,則獲得部分產權變現為資金歸還給老人繼承人,公寓再重新出售產權。 國家對養老產業的大力支持也體現在設計行業,香港JR設計設計完成的峨眉七里坪國際抗衰老養生基地成為中國政府正式授牌的試驗模范基地。香港JR設計在養生養老設計產業已經擁有純成熟設計技術,并兼具國際專業水準! 四、產業園區建設與地產聯動模式 通過“產業新城+X”的業務模式,借助平臺嫁接產業,通過住宅開發,形成一體化聯動發展模式,帶來基地的土地成本。 五、第一高樓經濟與地產聯動模式 通過摩天經濟學,聯合政府,參與住宅開發、舊城改造和綜合體開發,實現圈地造城。 借助超高層地標建筑,帶動當地“摩天經濟”的發展,滿足地方政府政績訴求,帶動整個區域形象和品質的提升,但是,現在這個模式越來越難了?,F在杭州、南京等地的辦公和商業市場嚴重的供過于求,除了北上廣深這些對寫字樓還有一定需求的城市,其他地方采用這種模式很艱難。 六、為政府做上層設計的拿地模式 大盤造城+一二級聯動。通過與政府共同做規劃低價拿地,實現了三四線城市的飛速發展,并逐步進軍一二線城市。操作上,選擇進入不發達地區甚至貧困縣,推銷大盤造城的策略。前期資助政府進行一級開發,后期通過拍得一級開發的土地,然后得到一級土地開發成本返還,實現零成本拿地,從而“變廢為寶”、“荒地造城”。有效解決地方財政吃緊問題。 七、一二級開發聯動的模式 “軌道工程+區域工程”整體開發。以“軌道工程+區域工程”整體開發模式,進軍地鐵投資產業,以地鐵沿線土地出讓作為部分回購條件,在地鐵沿線區域打造具備商業、辦公、酒店等功能于一體的地鐵上蓋城市綜合體及配套服務設施,實現整體聯動。 八、BT模式 BT模式的英文全稱是Build-Transfer,即“建設-回購”模式。就是開發商與政府方簽約后,設立項目公司以階段性業主身份負責某項基礎設施的融資、建設,并在完工后即交付給政府,從而享有在一定期限內分次收回回購款(包含設施建設成本及融資回報)的權利。政府力推BT模式的邏輯與其他模式一致,即解決沒錢的問題,同時提高效率。


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